I nodi della competitività. La crescita dell’Italia fra tensioni globali, tassi e PNRR

Focus 4 - Costi di alloggio e produttività: un equilibrio mancato

L’importanza dei costi di alloggio Il costo dell’alloggio, sia in termini di affitto che di acquisto, è un fattore chiave nella decisione di una persona o di una famiglia di trasferirsi per lavoro in un’altra area geografica. Quando i costi di alloggio in una determinata zona non riflettono adeguatamente le differenze di produttività e di salari offerti in quella regione, questo può ostacolare la mobilità territoriale.

In un mercato ideale, infatti, i costi di affitto o di acquisto dovrebbero essere proporzionati al livello di produttività della regione e quindi ai salari medi. Prezzi delle case troppo alti rispetto alla produttività, anche in zone dove vi è alta domanda di lavoro e opportunità di occupazione, creano una barriera per i lavoratori che potrebbero essere disposti a trasferirsi in tali aree.

Quando il costo dell’alloggio è disallineato rispetto ai livelli salariali, molte persone restano quindi “bloccate” in aree che offrono poche opportunità di lavoro e/o a bassa produttività, poiché trasferirsi in zone più “ricche” diventa proibitivo.

Carenza di personale e disoccupazione: due facce della stessa medaglia Il risultato può essere una situazione paradossale: alcune aree geografiche con alta domanda di lavoro sperimentano carenze di personale, mentre altre aree con produttività più bassa e minori opportunità lavorative soffrono di alti tassi di disoccupazione. La resistenza delle persone a spostarsi (per un problema di costi dell’alloggio) laddove ci sono maggiori opportunità lavorative aggrava sia il problema della carenza di personale nelle zone più ricche, che quello della disoccupazione nelle aree più svantaggiate.

Il caso dell’Italia: disparità regionali In Italia, il problema è particolarmente accentuato a causa delle forti disparità tra macro-aree geografiche. Il Nord e Centro Italia, e in particolare le grandi città, hanno un mercato immobiliare molto costoso, spesso non proporzionato ai salari medi, soprattutto per i giovani lavoratori. Questo crea una difficoltà oggettiva per chi vuole trasferirsi in tali aree per ragioni di lavoro. Al contempo, le regioni del Mezzogiorno sono caratterizzate da costi di alloggio significativamente inferiori, ma offrono scarse opportunità lavorative e hanno tassi di disoccupazione più elevati. Questo porta a una “trappola della mobilità”: i lavoratori, pur volendo, non possono permettersi di trasferirsi, contribuendo così a un immobilismo economico che tiene alta la disoccupazione “strutturale”. Il disallineamento tra il mercato immobiliare e la performance economica territoriale in Italia è particolarmente evidente quando si confrontano i canoni di locazione con la produttività del lavoro (Tabella A). A Milano, ad esempio, il canone di affitto mensile standardizzato per un’abitazione di 60 mq supera la media nazionale del 70%, mentre la produttività del lavoro è più alta solo del 40%. Questo significa che le differenze nei costi di alloggio sono sproporzionate rispetto alle differenze di produttività e, poiché salari e produttività tendono ad allinearsi, il risultato è un costo abitativo proibitivo che scoraggia la mobilità dei lavoratori. Il problema si manifesta anche in altre province come Como, Venezia, Bologna, Firenze e Roma, oltre che in generale nel Nord-Ovest e nel Centro Italia. Allo stesso modo, città a bassa produttività presentano squilibri simili ma di segno opposto, specialmente nel Mezzogiorno, ma non solo. A Prato, per esempio, i costi di alloggio sono inferiori alla media nazionale del 13%, ma la produttività è più bassa del 36%.

Un modo per individuare le zone dove un lavoratore dipendente in Italia potrebbe incontrare difficoltà nel sostenere i costi di alloggio è quello di confrontare i canoni di affitto mensili con una stima del budget disponibile al lavoratore per il pagamento dell’alloggio. Nel Grafico A sono evidenziate in rosso le province dove esiste un gap negativo tra l’ammontare che un individuo dovrebbe destinare per l’alloggio, stimato pari al 25% della retribuzione media netta regionale, e i canoni di affitto medi standardizzati per un’abitazione di 60 mq. L’intensità di rosso è più forte dove il gap è più ampio. In 6 province al Centro-Nord il budget stimato sostenibile è di oltre il 30% più basso rispetto al canone di affitto (sono le stesse evidenziate in rosso in Tabella A).

Concludendo, il disallineamento tra differenze nei costi di alloggio e divari di produttività rappresenta un vincolo alla mobilità territoriale. In Italia, questo problema è particolarmente evidente e necessita di soluzioni sistemiche per essere risolto. Soprattutto alla luce del declino demografico che sta riducendo la forza lavoro, sono necessari interventi di politica abitativa mirati, che possano allineare meglio i costi di affitto e acquisto alle condizioni economiche locali. Misure di sostegno per i canoni di locazione e un piano composito, volto a favorire la costruzione o riqualificazione di immobili a prezzi calmierati, potrebbero aiutare a ridurre gli squilibri attuali, andando ad attenuare anche la disoccupazione in alcuni territori e la carenza di personale in altri.